Количество выставленных на продажу квартир продолжает увеличиваться. Объемы предложения жилой недвижимости ставят максимумы и бьют все рекорды.

 Львиную долю представленных на рынке квартир составляет вторичное жилье. Доля же впервые новых квартир снижается, поскольку многие объекты жилищного строительства заморожены из-за недостатка финансирования, а новые – практически не закладываются. При этом спрос на жилье продолжает оставаться на достаточно низком уровне. Что же происходит на рынке недвижимости? Попробуем разобраться.
 

Люди поддались длительному воздействию массовой пропаганды последних лет, уверявшей в чрезмерной завышенности цен на квартиры, поверили в обещанный обвал цен на жилье в ближайшем будущем. Одни спешат успеть квартиры продать, другие – не торопятся покупать. Но ожидаемого обвала как не было, так и не будет! Посмотрите на рынок жилой недвижимости в ретроспективе – с момента его образования – начала 90-х. Припомните, цены на квартиры когда-нибудь падали? Обваливались? Нет, средне- и долгосрочные тенденции (от года и выше) всегда росли. Причем, не только в Москве, примерно так же ситуация развивалась по России. Периоды относительной стабилизации цен (бывало местами и небольшое снижение) сменялись периодами бурного роста в 1,5-2 раза. Затем опять наступала стабилизация, а за ней – снова рост. И так с интервалами в 2-2,5 года.
 

Сейчас все говорит о том, что государство решило «сыграть на понижение» – ведь оно самый сильный игрок на всех внутренних рынках страны и потому может себе это позволить. Есть такой хорошо известный биржевым игрокам психологический феномен: когда цена на товар (акции, валюту, золото, квартиры и т.д.) начинает падать, часть игроков начинает данный товар «сбрасывать, чтобы не понести убытки от дальнейшего снижения цены. Таким образом, увеличивается предложение, что, в условиях свободного нерегулируемого рынка, ведет к еще большему снижению цены. Дальнейшее развитие событий зависит от многих факторов, но основных – два. Первый – захватила ли «истерия продаж» достаточное количество участников рынка. Если – да, то последует дальнейшее снижение цены и, возможно, достаточно резкое – может случиться «обвал». А уж произойдет ли обвал на самом деле – тут все зависит от второго фактора: существует ли относительно стабильный спрос на этот товар, и какого типа это спрос – спекулятивный или реальный.
 

Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять: разыгран был именно первый фактор. Психологическая обработка населения государством в отношении недвижимости велась несколько лет. На этом и строится весь расчет. На данный момент мы имеем почти классическую «истерию продаж» на рынке жилой недвижимости. Люди, купившие так называемую «инвестиционную» недвижимость, решили ее продать. Из месяца в месяц растет предложение, несмотря на то, что новое жилье почти не строится. Но обвала-то нет! Потому что в действие вступил второй фактор. Спрос на квартиры есть, он реален. Улучшение жилищных условий очень нужно гражданам страны, в которой основу жилищного фонда еще совсем недавно составляли сплошь бараки, коммуналки и малогабаритки.
 

А вот иностранная валюта в России реально нужна только предприятиям, частным и государственным, для внешнеторговых операций. Для основной же массы населения она – всего лишь средство возможной «наживы», сохранения сбережений от инфляции. То есть спрос на валюту – спекулятивный. А теперь вспомните, как сыграл на российском валютном рынке его основной игрок – наше родное олигархическо-монополистическое государство.
 

В 2006 и 2007 г.г. курс доллара к рублю плавно снижали, одновременно развернув в СМИ кампанию по обработке населения. Чиновники и всевозможные аналитики в заказных интервью исподволь и напрямую подводили нас к мысли отказаться от доллара как персональной «резервной валюты», убеждали, доказывали. И добились значительного успеха! Потом, в конце 2008 – начале 2009 года доллар резко «взлетает». Основная масса населения к этому времени от долларов уже избавилась, и купить их в первой декаде января возможности не имела. Или не дали? Не зря же Центробанк выбрал для «плавной девальвации» именно новогодние праздники и каникулы. У кого были накоплены огромные валютные резервы? Кто сыграл на рынке? Вопрос риторический.
 

Вернувшись к аналогии с биржей, раскрою «страшный секрет» биржевых игроков: «покупай, когда все продают, и продавай, когда все покупают». Например, тот, кто в июне-июле 2008 года не пошел на поводу у СМИ и заказных аналитиков и купил доллары, когда их все продавали, по 24 рубля, а продал в январе-феврале 2009 г. по 36 рублей, получил 50% прибыли за полгода. Именно так зарабатывали свои миллиарды многие известные финансовые магнаты. Тут все дело в психологии: сложно покупать что-либо «сегодня», если цена постоянно снижается, и «завтра», возможно, будет еще ниже. Поэтому основная масса игроков «следует за рынком» – продает, когда товар дешевеет, и покупает, когда он дорожает. И, соответственно, несет убытки. А сверхприбыли получает тот, кто поступает «не как все».

Другой пример – продукты питания. Спрос на них достаточно стабилен, и никакие СМИ не убедят население не питаться несколько месяцев в ожидании снижения цен. Работающая промышленность также требует нефти, металла, электроэнергии и т.п. Поэтому реально существующий спрос не допустит падения цен в разы, как произошло, например, на российском рынке акций в конце прошлого – начале нынешнего годов. Если же спрос спекулятивный, и за так называемым «товаром», являющимся всего-навсего финансовым инструментом, не стоит ничего кроме ожидания высокой доходности, то цена такого товара фиктивна и полностью зависит от ожиданий и настроений на рынке.
 

Ситуация с ценами на недвижимость сейчас отчасти напоминает вышеописанную ситуацию с курсом доллара. Посредством развернутой истерии в СМИ, через выступления чиновников и аналитиков, на стоимость жилой недвижимости оказывается колоссальное давление. «Кстати» пришелся и кризис, уменьшивший спрос на покупку квартир в рамках общего снижения потребительского спроса. Но в этих поверхностно схожих ситуациях есть и большое отличие. Если доллар для основной массы населения является просто финансовым инструментом и спрос на него спекулятивный, то с жилой недвижимостью дело обстоит совершенно иначе. Квартиры – это «товар» необходимый населению, а зачастую – жизненно необходимый. От наличия жилья зависит уровень и качество жизни каждого конкретного индивидуума, его способность и возможность трудиться, зарабатывать, заводить и содержать семью, детей. Спрос на жилую недвижимость всегда был, есть и будет. Он зависит, конечно, и от доходов населения, и от экономической ситуации, и от инфляционных ожиданий. Его можно искусственно снизить, отложив на какой-то срок, но тем выше он поднимется, вернувшись на рынок. И, соответственно, поднимутся цены на недвижимость.
 

Поэтому, вместо того, чтобы ждать пока цены еще снизятся, «сейчас прекрасный момент - пойти и купить дом», как советует миллиардер Дональд Трамп – магнат, занимающийся недвижимостью. Он-то знает, о чем говорит! Совсем недавно правительство прямым текстом говорило: «избавляйтесь от доллара», а потом сыграло на повышение и заработало. При этом люди сначала продали доллары «за дешево», потом, на волне ажиотажного роста, купили «за дорого», а сейчас снова продают «за дешево», поскольку валюта дешевеет.

Аналогичным образом целенаправленно сбиваются и цены на жилье, называется нереально низкая стоимость «социального» квадратного метра. А недавно руководитель Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев вообще предложил наказывать чиновников, высказывающих свое мнение о том, что цены на жилье не будут падать! Не нужно ли это понимать так, что чиновникам дана прямая установка убеждать (!) граждан в скором падении цен на квартиры? Зачем? Ведь откладывать спрос можно только до определенного уровня, дальше – взрывной рост цен на недвижимость. Произойти это может по разным причинам: обанкротится большинство строительных организаций и уменьшится количество предлагаемых к продаже квартир, или во всю мощь развернется гиперинфляция. Не суть важно.

Аналитики потом, задним числом все объяснят, это у них получается стройно и логично. А те, кто им поверил и ждал обвала цен на недвижимость, снова окажутся в проигрыше.

 

Алекс Травинский, 28 мая 2009